長期優良住宅はリフォームできない？誤解と注意点をプロが解説

「長期優良住宅はリフォームできない」なんて話を聞いて、せっかく建てたマイホームの将来が不安になっていませんか？「家族が増えたり、ライフスタイルが変わったりした時に、間取りを変えられないのかな…」と心配になりますよね。

たしかに、長期優良住宅をリフォームする場合には、一般の住宅とは違うルールがあります。安易に進めてしまうと、リフォームのデメリットを感じて後悔に繋がるかもしれません。

例えば、複雑なリフォームの申請や変更申請の基準をクリアする必要があったり、そもそも修繕や点検しないとどうなるのか、最悪の場合の認定取り消しの事例について知らなかったりすると、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。

また、定期的なメンテナンス費用はどれくらいかかるのか、点検は自分でもできるのか、便利な点検シートの存在、そしてこの家が何年で寿命を迎えるのか、考え始めると疑問は尽きないものです。

でも、安心してください。正しい知識と手順さえ理解すれば、長期優良住宅の価値を維持しながら、快適に住み続けることは十分に可能です。この記事では、あなたのそんな不安や疑問を一つひとつ、丁寧に解消していきますね。

「長期優良住宅はリフォームできない」の誤解と真実

長期優良住宅が「リフォームできない」と言われることがありますが、これは完全な誤解です。正しくは「リフォームはできるけれど、守るべきルールや制約がある」ということ。ここでは、その理由や具体的な注意点、そして将来の費用計画について詳しく見ていきましょう。

• 長期優良住宅をリフォームする場合の注意点
• 知っておくべきリフォームのデメリット
• リフォームで必須となる計画変更の申請
• 変更申請でクリアすべき基準を解説
• 将来のメンテナンス費用と計画

長期優良住宅をリフォームする場合の注意点

長期優良住宅のリフォームは可能ですが、一番大切なのは「住宅の性能を維持する」という視点です。なぜなら、長期優良住宅は国が定めた厳しい基準をクリアすることで、その高い品質が保証されているからです。

そのため、リフォームを行う際には、その工事が家の性能にどのような影響を与えるかを常に考える必要があります。例えば、耐震性に関わる柱や壁を撤去したり、断熱性能に影響する大きな窓を無計画に設置したりする工事は、認定基準を下回ってしまう可能性があるため、基本的には認められません。

リフォームを検討し始めたら、まずは工事を依頼する業者に「この家は長期優良住宅です」と必ず伝えてくださいね。長期優良住宅の制度を理解している信頼できる業者であれば、性能を維持するための適切な工法やプランを提案してくれるはずです。この最初の情報共有が、リフォームを成功させるための第一歩になります。

知っておくべきリフォームのデメリット

長期優良住宅のリフォームには、残念ながら一般の住宅にはないデメリットも存在します。主なデメリットは、「手間」と「コスト」が余分にかかってしまう点です。

まず手間についてですが、後ほど詳しくお話しするように、工事内容によっては事前に「計画変更認定申請」という手続きを行政に行う必要があります。これには専門的な書類の準備が伴うため、ご自身で行うのは難しく、多くの場合、設計事務所や工務店に代行を依頼することになります。

次にコストですが、申請手続きそのものに手数料がかかります。金額は自治体によって異なりますが、数万円程度が目安です。さらに、業者に申請を代行してもらう場合は、その手数料として20万円以上かかることも珍しくありません。

加えて、認定基準を維持するための高品質な建材や特別な工法が必要になることで、工事費自体が割高になる可能性もあります。このように、一般住宅のリフォームと比べて、時間も費用もかさみやすい点は、事前に理解しておくべき大切なポイントです。

リフォームで必須となる計画変更の申請

では、どのようなリフォームで「計画変更の申請」が必要になるのでしょうか。

要するに、「認定を受けた当初の計画から内容が変わり、なおかつ住宅の性能に影響を与える可能性がある工事」を行う場合には、工事を始める前に所管行政庁（認定を受けた市区町村や都道府県）へ計画変更の認定を申請しなくてはなりません。

一方で、住宅の性能にほとんど影響を与えない「軽微な変更」であれば、この申請は不要です。どちらに該当するかの判断は、まず登録住宅性能評価機関などの専門機関が行います。

具体的にどのような工事が該当するのか、以下の表にまとめてみました。

手続きの種類	該当するリフォームの例
計画変更認定申請が必要	・増築 ・壁を撤去するような間取りの変更 ・太陽光パネルの設置（耐震性に影響する場合） ・断熱材や窓・玄関ドアの仕様を下げる交換（断熱性能に影響） ・給湯器の種類変更（2022年10月以降の認定の場合、省エネ性能に影響） ・排水管のルート変更（維持管理のしやすさに影響）
軽微な変更（申請不要）	・外壁や屋根の塗装、防水工事 ・断熱や耐震リフォームなど、性能を向上させる工事 ・同等性能以上の設備への交換（給湯器など） ・壁紙の張り替えなど、構造に関わらない内装工事

ご自身の計画しているリフォームがどちらに当てはまるか迷ったときは、自己判断せず、必ずリフォーム業者や工務店、または認定を受けた行政の窓口に確認することが大切です。

変更申請でクリアすべき基準を解説

計画変更の申請を行う場合、リフォーム後の住宅が「新築時に認定された時と同等以上の基準」を満たしている必要があります。一度認定されたからといって、その後のリフォームで性能を下げてしまうことは認められていない、ということですね。

長期優良住宅の認定基準には、主に以下のような項目があります。

耐震性

建築基準法で定められたレベルの1.25倍の地震力でも倒壊しない「耐震等級2」以上、または免震建築物であることが求められます。

省エネルギー性

断熱性能を示す「断熱等性能等級5」以上、かつ、一次エネルギーの消費量を評価する「一次エネルギー消費量等級6」以上をクリアする必要があります。

劣化対策

数世代にわたって住み続けられるよう、構造躯体が劣化しにくい対策がされていることが条件です。木造であれば、床下や小屋裏の点検口の設置などがこれにあたります。

維持管理・更新の容易性

構造躯体に影響を与えることなく、給排水管などの点検や補修、交換が容易にできるようになっていることが求められます。

これらの基準は、あくまで一部です。リフォーム後もこれらの基準をしっかりと満たしていることを、図面や計算書で証明しなくてはなりません。

将来のメンテナンス費用と計画

長期優良住宅は、その高い性能を長く維持するために、定期的な点検とメンテナンスが計画されていることが認定の条件になっています。これは、ただ頑丈な家を建てるだけでなく、「建てた後もきちんと手入れをして、大切に住み続ける」という考え方に基づいているからです。

一般的に、住宅のメンテナンスには以下のような費用がかかると言われています。

• 定期点検費用： 専門業者に依頼する場合、1回あたり5万円～7万円程度が相場です。10年ごとに行うのが基本となります。
• 外壁・屋根塗装： 10年～15年ごとに行うのが一般的で、費用は100万円～200万円程度かかります。これは家の寿命を延ばすために非常に重要なメンテナンスです。
• シロアリ対策： 保証期間である5年ごとに、予防処理をやり直すのがおすすめです。費用は15万円～30万円程度が目安となります。
• 給湯器の交換： 10年～15年が寿命の目安で、交換には20万円～40万円程度かかります。

これらの費用は、あくまで目安です。しかし、将来的にまとまった出費が必要になることは間違いありません。住宅ローンとは別に、こうしたメンテナンスのための費用を計画的に積み立てておくことが、後々慌てないための秘訣といえます。

リフォームできないより重要な長期優良住宅の維持管理義務

長期優良住宅について考えるとき、リフォームの可否と同じくらい、いえ、それ以上に大切なのが「維持管理の義務」です。この義務をきちんと果たさないと、せっかくの認定が取り消されてしまうこともあります。ここでは、その具体的な内容と、義務を怠った場合のリスクについて解説しますね。

• 修繕・点検しないとどうなるのか
• 実際にあった認定取り消しの事例
• 点検シートを活用し自分で点検する方法
• 適切な維持で家の寿命は何年になるか
• 建ててから後悔しないための知識

修繕・点検しないとどうなるのか

長期優良住宅の所有者には、認定申請時に提出した「維持保全計画書」に基づいて、定期的な点検と必要に応じた修繕を行う義務が法律で定められています。

もし、この義務を怠ってしまうと、どうなるのでしょうか。

まず、所管行政庁（市区町村など）から、建築や維持保全の状況について報告を求められることがあります。これは抜き打ちで行われる可能性もあります。このとき、計画通りに点検や修繕を行っていないことが判明すると、行政から「計画通りに実施するように」という指導や助言、さらには改善命令が出されることがあります。

それでも従わない場合、最悪のケースでは長期優良住宅の認定が取り消されてしまいます。また、行政からの報告の求めに応じなかったり、嘘の報告をしたりした場合には、30万円以下の罰金が科せられる可能性もあるのです。軽い気持ちで放置していると、思わぬペナルティを受けることになるので注意が必要ですね。

実際にあった認定取り消しの事例

認定が取り消されると、具体的にどのような不利益があるのでしょうか。大きく分けて「補助金の返還」と「税金の優遇措置の終了」という2つのリスクが考えられます。

補助金の返還

新築やリフォームの際に、「地域型住宅グリーン化事業」や「こどもエコすまい支援事業」など、長期優良住宅であることを条件とした国の補助金を受け取っていた場合、認定が取り消されると、その補助金の返還を求められる可能性があります。

税金の優遇措置の終了

長期優良住宅は、一般の住宅に比べて固定資産税が減額される期間が長くなっています（戸建ての場合、一般3年に対し長期優良は5年）。もし、この優遇期間中に認定が取り消されると、その時点から減額措置が打ち切られ、翌年から税額が元に戻ってしまいます。

Yahoo!知恵袋に寄せられた相談では、玄関ドアが破損し、廃盤のため同等性能の代替品に交換しようとしたところ、住宅メーカーから「家全体のパッケージでの性能証明が再取得できず、認定が外れる可能性がある」と言われたケースがありました。これは直接の取り消し事例ではありませんが、一つの部材の交換でさえ、認定の維持が難しくなることがある、という教訓になります。

点検シートを活用し自分で点検する方法

「点検が義務なのは分かったけど、毎回業者に頼むのは費用が…」と感じる方も多いかもしれません。実は、長期優良住宅の定期点検は、必ずしも専門業者に依頼しなければならないわけではなく、所有者であるあなたが自分自身で行うことも認められているんです。

もちろん、専門的な知識が必要な部分もありますが、日常的なチェックであればご自身でも十分可能です。その際にとても役立つのが「点検シート」です。

一般財団法人住宅金融普及協会のウェブサイトなどでは、誰でもダウンロードできる点検用の記録シートが公開されています。こうしたシートを活用すれば、チェックすべき項目が網羅されているため、抜け漏れなく点検を進めることができます。

ご自身で点検する際は、主に目視での確認が中心となります。

• 基礎： ひび割れや、シロアリの通り道である「蟻道（ぎどう）」がないかチェックします。
• 外壁： ひび割れや塗装の剥がれ、コーキングの劣化などを確認します。
• 屋根・雨樋： 瓦のズレや破損、雨樋の詰まりや破損がないか、見える範囲で確認します（屋根に上るのは危険なのでやめましょう）。
• 床下・小屋裏： 点検口から内部を覗き、雨漏りの跡や木材の腐食、シロアリ被害がないかなどをライトで照らしながら確認します。

点検した結果は、日付や状況を写真と共に記録し、大切に保管しておきましょう。この記録が、維持保全計画をきちんと実行している証拠になります。

適切な維持で家の寿命は何年になる？

「そもそも、この家は何年くらい住めるんだろう？」と、家の寿命について考えたことはありますか？

一般的な木造住宅の寿命は、かつて30年ほどと言われていました。しかし、これはあくまで物理的な寿命ではなく、社会的な要因やメンテナンス状況を考慮した上での建て替えサイクルでした。

一方、長期優良住宅は、その名の通り「長期にわたって良好な状態を維持する」ことを前提に設計されています。国の資料によれば、適切な維持管理を続けることで、構造躯体の耐用年数は「100年を超える」と試算されているのです。

これは、ただ頑丈なだけでなく、定期的な点検や修繕によって性能の劣化を防ぎ、常に快適な状態を保ち続けることで達成されます。外壁の再塗装で雨水の侵入を防ぎ、シロアリの予防処理で土台を守り、設備の更新で暮らしやすさを保つ。こうした地道な手入れの積み重ねが、家を三世代にわたって住み継げるほどの寿命へと導いてくれます。

家は建てて終わりではなく、育てていくもの。その意識を持つことが、家の価値を最大限に高めることに繋がります。

建ててから後悔しないための知識

長期優良住宅で後悔しないためには、認定を受けることのメリットと、それに伴う義務やデメリットを、事前に天秤にかけておくことがとても大切です。

メリットとしては、これまでお話ししてきた税制上の様々な優遇や、地震保険料の割引、質の高い住宅に住めるという安心感、そして将来的に資産価値が維持されやすい点などが挙げられます。

一方でデメリットは、建築コストが割高になること、申請に手間と費用がかかること、そして何より「維持保全の義務」が続くことです。この義務を「家の価値を守るための当然の務め」と捉えられるか、それとも「面倒でコストのかかる負担」と感じるかで、満足度は大きく変わってくるでしょう。

ご自身のライフプランを想像してみてください。将来、大がかりなリフォームや増築を頻繁に行いたいと考えているなら、申請手続きが足かせに感じるかもしれません。逆に、一つの家に長く大切に住み続けたい、将来は子供や孫にこの家を引き継いでほしい、という方にとっては、長期優良住宅の制度は非常に心強い味方になります。

長期優良住宅はリフォームできないと後悔する前に

この記事では、「長期優良住宅はリフォームできない」という誤解から、その背景にあるルール、そして維持管理の重要性について解説してきました。最後に、大切なポイントをまとめておきますね。

• 長期優良住宅でも適切な手順を踏めばリフォームは可能
• ただし住宅の性能を維持するという大前提がある
• 性能に影響する工事では事前に「計画変更認定申請」が必要
• 申請には専門知識と追加の費用・時間がかかる
• 外壁塗装など性能に影響しない軽微な変更は申請不要
• 維持保全計画書に沿った定期的な点検と修繕は所有者の義務
• 点検は専門業者だけでなく自分で行うこともできる
• 点検シートを活用して記録を保管することが重要
• 維持管理の義務を怠ると認定取り消しのリスクがある
• 認定が取り消されると補助金の返還や税優遇の終了も
• 行政への虚偽報告は30万円以下の罰金の対象となる
• メンテナンス費用は長期的な視点で計画的に準備しておく
• 業者選びを工夫すればメンテナンス費用は抑えられる
• 「できない」と諦めず、まずは制度を理解することが第一歩
• 信頼できるリフォーム業者や工務店に相談することが後悔しないための鍵